生财有术-长城号:融创爆雷内幕:郑州楼盘近乎停工,监管账户存疑!

7月7日,有河南村镇银行储户再次被赋“红码”,当事人未涉足中高风险区、核酸检测阴性即被河南当地离奇赋予健康码“红码”。
这让郑州融创中原大观的业主变得紧张起来,因为在6月中旬的“红码事件”中,他们跟银行储户一样都被赋了红码。
7月8日,融创业主在群内互通了此次“红码事件”的情况,所幸,直至目前维权业主们的健康码未见异常。然而,尽管健康码正常,但业主们预购的融创中原大观依然未实现全面复工。
融创爆雷内幕:郑州楼盘近乎停工,监管账户存疑
停工的融创中原大观建筑工地 受访者供图,拍摄于6月初
据融创中原大观的几位业主向《中国经济周刊》反映,由融创旗下公司开发的中原大观建筑施工进展不顺,原定于今年下半年分批交付的几栋楼施工进程已近乎停滞。
今年4月,部分业主曾因楼盘停工、监管资金账目不明等问题前往当地银保监局维权,有业主怀疑“被赋红码”一事与此有关。前番“红码事件”成为融创爆雷的一个醒目注脚。
中原大观停工的住宅楼盘至今未能实现全面复工。据了解,融创地产可能遭遇流动性压力,多地的房地产项目受到影响,其监管账户资金流向也遭遇外界质疑。
融创业主:停工7个月,复工日期一拖再拖
业主们提供的视频中,6月下旬,木材、钢材等建材散乱分布在工地各处,建到一半的楼栋上只有零星几个工人在活动。原本应在今年7月、12月交房的融创中原大观工地上,目前无明显的施工迹象。
公开信息显示,中原大观占地面积4.4万平方米,建筑面积31.86万平方米,楼栋总数10栋,项目规划建设1926户。2018年8月开盘售楼,至2021年9月全盘售罄,每平方米单价在1.5万元至2.1万元。
融创爆雷内幕:郑州楼盘近乎停工,监管账户存疑
目前看,中原大观全面复工遥遥无期。 受访者供图,拍摄于6月初
多名业主告诉《中国经济周刊》记者,该楼盘早在去年年底就有了停工迹象。业主李青称:“去年11月感觉没有进度,当时并没在意,今年过完年一直不见复工。从3月上旬开始,业主们就一直在催促融创复工,前后几经波折,至今工地上也只有20多个工人。”
据李青提供的信息显示,中原大观原定于今年7月至12月交付,但直至目前,大部分楼栋的多项施工处于停工状态。进展最慢的楼栋主体施工进度不足一半,原定于7月交付的楼栋即便能马上正常施工,预计工期至少也需要半年。
多位业主在维权过程中保留的记录显示,对于项目停工原因,开发商及当地有关部门曾以“新冠肺炎疫情”“特大暴雨”“扬尘管控”“行业风波”“金融监管政策”等多个理由进行解释。
融创爆雷内幕:郑州楼盘近乎停工,监管账户存疑
3月,当地有关部门对融创中原大观停工的解释。
业主张建国称,融创曾多次向业主承诺复工,从3月15日开始,先后多次承诺的复工日期有3月底、4月中旬、5月20日、6月23日等。但至今,中原大观依然未能实现全面复工,其间业主与开发商及有关部门多次协商,而复工日期一拖再拖。
据开发商的微信公众号“融创中原”载文,该项目曾于5月20日举办复工仪式宣称复工。但据李青等业主称,该复工仪式只是一场“作秀”,参与仪式的“工人”穿着工作服进场,仪式一结束就翻墙溜出工地,之后的一个月工地现场无全面复工迹象。据业主观察,直至6月底,建筑工地仅有二三十个工人在活动。
李青称,融创的一名负责人曾书面答复业主,许诺中原大观2023年6月交付。张建国在观察工地情况后表示:“目前现场进展情况很难真正实现这个承诺。”
监管账户资金被转移?招商银行、中原银行、民生银行被约谈
号称“全国房企销售Top4”的融创究竟因何失信于业主,楼盘复工遥遥无期?
对此,外界有多种传言,如“中原大观的监管账户资金遭总部挪用”“欠施工方6000万”“银行贷款没有进入资金监管账户”。
李青根据郑州市房管局、郑州市自然资源和规划局、郑州市公共资源交易中心等网站公示的信息,综合该项目销售情况对中原大观预售期的收支情况做了推算。据房管局预售信息汇总计算,截至目前,该项目住宅售罄,住宅面积共售出19.09万平方米,每平方米均价1.7万元,已售金额估计可达32亿元人民币;招投标信息显示,施工建设工程总建筑面积为31.86万平方米,该标中标价为3.95亿元,结合当地建安工程单价约3200元/平方米推算,中原大观的项目建安工程费用在10亿元左右。
据此,李青认为,中原大观原本的销售金额足够支撑项目的顺利完工、交付,如今的局面可能印证了此前的一些传言。
李青透露,开发商一名项目高管曾在与业主的沟通中“说漏了嘴”,称中原大观的监管账户资金被总部挪用。据张建国提供的材料显示,随后的3月29日,在开发商、有关部门与业主代表的三方沟通中,融创承认确有资金被总部转走,现阶段该项目资金不足,监管资金池剩余5000万元左右。有关部门要求融创限期退回违规支取部分,但此事再无后续。
记者多番致函融创总部求证此事,但直至截稿时未获任何回应。
融创爆雷内幕:郑州楼盘近乎停工,监管账户存疑
业主向当地政府反映项目停工情况
4月初,有业主拍到中原大观建筑工地施工方中建二局拆掉展示牌和绿网,疑似撤出该项目建设,融创与施工方存在欠款纠纷的传言似乎也得到某种程度的印证。
据张建国提供的日志记录显示,在一次信访过程中,郑州市信访局、房管局、中建二局、融创及业主代表多方就项目停工一事进行会谈。会上,中建二局代表称,融创在该项目欠中建二局6100万元,中建二局面临工人讨薪、供货商起诉、长期垫资等方面的巨大压力,且存在与融创方面商业票据难以兑付的风险,还在探讨商票展期的方案,目前无法保证安全生产。
今年4月,中原大观业主向河南省银保监局递交举报信。业主们指称“(购房贷款银行)未将按揭贷款发放至预售款专用存款账户,导致资金监管账户余额不足,项目面临烂尾风险”,诉请银保监局责令当事银行主动承担责任,以及实施措施保护业主的合法权益。之后,郑州市银保监局以“郑州市房地产行政主管部门为商品房预售款的监管部门,建议你们向该部门反映有关情况”为由,未予受理该类投诉。
之后,业主们又向郑州市住房保障和房地产管理局反映此事,该局下属单位房地产市场和产权交易管理中心(下称“房管中心”)对此进行了回应。回函中,房管中心称,针对未入监管账户的预售资金,房屋交易资金监管科已多次向开发商和监管银行招商银行郑州分行、中原银行、民生银行郑州分行下发监管函件,约谈并要求相关企业和银行追缴未入账的预售资金,并对开发商的违规行为上报主管部门,对监管银行的违规行为函告河南省银保监局。
记者分别致电上述3家监管银行,其中,招商银行直至截稿未进行有效答复;中原银行接线工作人员提供了董事办电话,但该电话无人接听;民生银行则以“处理投诉”的名义复电,称其对流入该行监管账户的资金“严格执行相关规定”,“不存在违规行为”。
记者从监管银行内部信源处了解到,在中原大观项目中,疑似有部分房屋的预售款并未进入监管账户。该监管银行内部人士称,当地房管局曾向监管银行下发过督办函,督促监管银行向开发商追缴未进入监管账户的预售资金,“督办函下发之后,开发商的确有向监管账户补充缴存资金的行为,但是否百分百补足资金,就无从知晓了”。
在监管账户资金拨付方面,上述银行内部人士称,监管银行从监管账户向开发商拨付资金时,始终以当地房管局的批复为依据,“即便是督办事项(追缴未入账的预售资金等)未尽的情况下,银行也无权拒绝拨付资金”。在资金用途方面,该人士称,监管银行尽责监管,同时也表示银行对工程建设的详细情况无法做到专业把控,“依据房管局的相关批复进行监管”。至于监管账户的阶段性结余情况是否符合商品房预售款监管相关规定,该人士以“涉密”为由拒绝透露。
而类似情况也发生在融创于重庆市开发的停工楼盘中。据融创一曲晴江的业主向记者反映,原定于今年10月交付的楼盘在近期停工,如期交房基本不可能。业主在信访过程中得知,原本至少应有1.2亿元资金的监管账户中仅剩下4000万元。
对于其余资金去向问题,在重庆该楼盘的复工工作协调群中,一名自称协调组负责人的群成员曾以“相关票据显示很多信息,业主不专业、不了解资金情况”“总包确认可以开工就可以”等理由不给出具体回复。
记者不慎暴露身份后,遭群主踢出群聊。
融创爆雷内幕:郑州楼盘近乎停工,监管账户存疑
重庆,融创一曲晴江项目停工。 受访者供图
融创爆雷
至6月底,融创中国(01918.HK)因上年年报延期,其港股股票停牌已有3个月。这些情况背后,是融创可能遭遇了严重的资金流动性问题。
融创爆雷内幕:郑州楼盘近乎停工,监管账户存疑
融创中国停牌前股票走势 图片来源:雪球
今年3月底,融创中国股价已由巅峰时期的每股40余港元下滑至4.58港元,市值大幅缩水,前后只经历了两年零两个月。因未能如期披露2021年年报,融创在4月初停牌。
融创将年报“难产”的原因归结为债务问题所致。其公告称,国际评级机构下调了融创的评级,因而引发有关境外贷款的问题,融创方面正与债权人沟通解决方案;另一方面,融创合计60亿元的境内公开债于今年4月到期,融创就该债券与持有人寻求展期。
内忧外患中,融创究竟欠下多少债?
除了上述境内公开债以外,融创5月的一份公告显示,今年4月,融创有4笔优先票据利息逾期未付,当月应付利息总计1.05亿美元。
其中,一笔2023年10月到期的票据本金为7.416亿美元,当月应付利息的30天宽限期满后,融创仍无力支付。这也就意味着,这笔票据的持有人有权要求融创立即还本付息,但1亿美元的利息尚难以支付,更遑论7亿美元本金。这份公告一出,有分析将其解读为“融创官宣爆雷”。
曾大手笔支持乐视和法拉第未来,融创当初的豪迈与如今的窘迫判若云泥。从去年开始,融创就频频出手“回血”自救。至今年3月,融创先后处置约 257.2 亿元的资产,两次股权融资回流约15.32 亿美元资金,董事会主席孙宏斌提供无息资金约4.64 亿美元。如今来看,这一系列“回血”措施并不足以解融创的燃眉之急。
今年3月,融创发布了一份《盈利警告》,其中显示上一年度的财务状况不容乐观,“预期本年度本公司拥有人应占溢利较去年下降约85%,核心利润较去年下降约50%”。融创将其归咎于投资损失以及行业环境等因素。
近年房地产行业下行趋势明显,多家房企均不同程度出现资金问题,销售下滑、融资难度加大成为行业普遍现象,“保交楼、保民生、保稳定”无疑是这一时期楼市调控的首要目标。
而融创“爆雷”的原因与此前大手笔“拿地”、如今销售遇挫等情况密切相关。融创曾一边“大兴土木”,一边“日进斗金”。
据克而瑞研究中心统计数据显示,在2021年1—12月间,融创中国新增土地价值为1013.8亿元,新增土地建面1104.3万平方米,位列众房企第9位。另据融创《2021年环境、社会及管治报告》中载明的数据显示,集团及其合营公司、联营公司全年总计新建143个项目。此外,融创2021年全年合同销售金额达5973.6亿元,与往年数据相比增长明显。
但到了2022年,销售大不如前。5月初,融创中国公告了销售方面面临的不利局面。公告称,3月以来,集团重点布局的核心一二线城市销售情况“受疫情影响严重”,三四月合同销售金额同比大幅下降约65%,“现阶段集团面临着更大的流动性压力。”
问题楼盘如何交付?
合同销售额并不等同于营业收入。根据各地现行的商品房预售资金监管办法及房地产开发现状,楼盘预售收入往往需要存入商品房预售监管账户中,在工程建设中按节点拨付,要在房屋竣工、产权移交后才可全额拨付,因此有延迟性,项目能否如期交付成为房企资金有效回笼的关键问题。
今年3月11日,河南省住房和城乡建设厅、中国人民银行郑州中心支行、中国银行保险监督管理委员会河南监管局联合发布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》。其中明确规定,凡在河南省行政区域内批准预售的商品房建设项目,其预售资金均应纳入项目所在地商品房项目监管范围。购房人缴交的定金、首付款、按揭贷款和其他形式的商品房预售资金应全部直接存入监管账户,并要求当地住房和城乡建设部门建立完善预售资金监管系统,实施全额全程动态监管。
7月4日,郑州市住房保障和房地产管理局发布了《郑州市商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》(简称“监管办法”),对现行的2009版监管办法拟进行修改。其中细则拟规定,重点监管资金的申请使用按工程建设进度分为4个节点,依次是达到预售许可要求、主体结构完成、竣工验收备案和不动产首次登记完成。依据4个节点,按重点监管资金额度的 25%、55%、90%、100%申请使用重点监管资金;并要求监管银行按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控,定期与市县住房保障部门进行对账,发现房地产开发企业存在挪用重点监管资金的,应当停止拨付,并立即告知住房保障部门。
商品房预售资金监管本是防止项目烂尾的一项关键措施。若确如传言所称,融创开发项目存在监管账户资金转移的情况,前述楼盘在缺乏监管资金的保障下如何完工交付就成为未知数。记者就此致函融创总部投资者关系相关负责人,亦未能得到回应。

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THE END
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